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¿Qué es la Dación en Pago?

Para explicarlo de manera sencilla, la Dación en Pago es una operación que se lleva a cabo entre el banco y el deudor para conseguir saldar una deuda existente.

La Dación en Pago surge como alternativa a la ejecución donde se forma un pacto entre las dos partes. Este pacto se lleva a cabo cuando el deudor no es capaz de hacer frente al préstamo hipotecario que ha contraído y en lugar de pagar esta deuda con dinero, entrega su vivienda al banco. Cuando el banco la admite da por extinguida la deuda totalmente, sin otros pagos ni cantidades.

Al acogerse a la dación de pago en la hipoteca, el deudor queda totalmente liberado de cualquier carga que se haya podido contraer en el momento de adquirir el préstamo y la entidad bancaria evita empezar un procedimiento judicial de desahucio.

¿Qué significa cuando hablamos de la dación de pago en hipotecas?

La dación en pago en cuanto a hipotecas, como ya hemos comentado anteriormente, es un método utilizado para el pago de deudas. Consiste en entregar un bien, en este caso la vivienda, para saldar alguna deuda pendiente. Esto se da cuando ambas partes llegan a un acuerdo de compensar el importe de la deuda con el inmueble. Este tipo de negociación se ha convertido en una práctica muy comentada últimamente debido a la mala situación de muchas familias y la necesidad de tener que hacer frente de alguna manera sus impagos.

Dación en pago de la vivienda, ¿Tengo que dejar mi vivienda? ¿Qué es exactamente?

Para la cancelación del préstamo que hayamos contraído con el banco, debemos entregar la vivienda hipotecada a cambio de cancelar toda la deuda pendiente. De esta manera, estamos evitando la ejecución hipotecaria, o dicho con otras palabras, el desahucio por problemas económicos.

La situación actual – ¡El problema!

A consecuencia de la crisis y la situación mundial causada por la pandemia, cada día más de 100 familias pierden su residencia. A día de hoy la mayoría de viviendas se adquieren con un crédito hipotecario, de esta forma cuando no es posible hacer frente a las cuotas correspondientes, el banco ejecuta el procedimiento de desahucio de los ocupantes y procede a la venta del inmueble. A la trágica situación que tienen que vivir estas familias de perder su hogar, a veces se le incorpora cantidades de deuda que no han sido saldadas en su totalidad.

Hay numerosos ejemplos dónde familias han solicitado préstamos de hasta 300.000 euros, y tras múltiples aplazamientos y requerimientos, el banco ha ejecutado la hipoteca. De esa manera, aún después de entregar el inmueble a los bancos por una orden de desahucio, queda la posibilidad de seguir teniendo una gran parte de deuda sin liquidar.

Delante de esta situación tan desafortunada, dónde la gente pierde su vivienda y queda desahuciada, se ven perseguidos por una deuda que sigue existente. No son pocas las voces que se han levantado en contra de esta injusticia demandando la llamada Dación en Pago.

¿Cómo puedo obtener una hipoteca con Dación en Pago?

En todos los casos, primero habrá que consultar si nuestro banco está adherido al código de buenas prácticas bancarias. En caso de ser negativo, no habría manera de acogerse a la Dación en Pago.

Además, se deben cumplir cada uno de los siete requisitos impuestos por los bancos para acogerse a una Dación en Pago:

  1. Tener en cuenta los umbrales de compra – venta
  2. El préstamo recae sobre la vivienda habitual
  3. No tener rentas, bienes o derechos patrimoniales
  4. Que la cuota restante sea mayor al 60% de los ingresos netos
  5. Que el préstamo haya sido obtenido para la vivienda habitual
  6. Que no haya garantías reales en garantía
  7. Si hay otros cotitulares, que estos cumplan los requisitos

Una vez cumplidos todos estos requisitos, el banco puede ofrecerte cambios en las condiciones de tu préstamo hipotecario. Estos cambios siempre serán positivos, es decir, mejorarán las condiciones estipuladas en el contrato.

Para beneficio de los deudores, hace unos años se modificó la ley de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, esto nos da como resultado una dación en pago reactiva. Esto nos indica que las familias que necesiten acogerse a la dación de pago con anterioridad al 2013 pueden hacerlo.

De todos modos, acceder a una hipoteca con dación en pago no es un trámite sencillo y este queda sujeta a la aceptación de las entidades bancarias y de pasar por una serie de requisitos estipulados.

¿Entonces debo pagar impuestos cuando hablamos de una dación de pago?

Sí. A pesar de que nuestra deuda haya quedado anulada, esto no nos exenta de estar obligados a tributar por dos impuestos, que en este caso son el IRPF y la plusvalía.

En el caso del IRPF, la dación en pago supone una ganancia patrimonial, debido a que pasamos de un patrimonio negativo (que en este caso es la deuda) a uno nulo. Asimismo, en la declaración de la renta, al deudor le corresponde pagar al Estado una cantidad inferior a la deuda, pero de todos modos elevada por este impuesto; cuando por la situación del individuo, lo más probable es que el resultado incluso saliese a devolver.

Hablando de la tributación en la plusvalía municipal, este impuesto grava las ganancias que se obtienen por la venta de un inmueble. En términos de dación en pago, significa que la diferencia entre el precio de compra de la vivienda y la deuda condonada a la hora de entregarla al banco resultará una cantidad sobre la cual se aplica este impuesto.

De todos modos, hay un caso en el que estos dos impuestos quedaran exentos. En caso de subasta en el marco de una ejecución hipotecaria, en virtud del apartado D) del artículo 33.4 (Ley IRPF). Si hablamos del caso de la tributación en la plusvalía municipal, la Ley reguladora de las Haciendas Locales, en su artículo 105 – exenciones – incluye este supuesto en su apartado 1.C).

La ley de segunda oportunidad como herramienta.

La ley de segunda oportunidad tiene como objetivo liberar al deudor de la carga que queda restante tras liquidar su patrimonio. Es decir, una vez el banco se hace con el inmueble, se salda totalmente la deuda y el precio se ajusta a la adjudicación de la vivienda.

¿Qué significa la ley en este caso?

Significa que la vivienda saldará el precio en su totalidad de la deuda. El banco no podrá exigirle el importe restante de la deuda porque queda supeditada a la entrega del inmueble.

¿Nos podemos acoger a la ley de segunda oportunidad en todos los casos de deudas hipotecarias?

No. La regla establece muchas condiciones que hay que cumplir para beneficiarse de La Ley de Segunda Oportunidad. En la propia ley se explica de este modo: “Se trata de dejar que aquel que lo ha perdido todo por haber liquidado la totalidad de su patrimonio en beneficio de sus acreedores, pueda verse liberado de la mayoría de las deudas pendientes tras la referida liquidación.”

La ley establece una serie de condiciones para eludir insolvencias estratégicas o bien fraudulentas y por si fuera poco, asegurar que si a lo largo de los años siguientes el deudor recobra su coyuntura económica, compensará al acreedor por la una parte de su deuda de la que se liberó.

Condiciones para acogerse al beneficio de La Ley de Segunda Oportunidad

Con más detalle las podemos ver en el apartado que tenemos a tal efecto de ley de segunda oportunidad, aunque de forma resumida se pueden resumir en dos:

  1. La primera es que debe intervenir un juez, de tal modo que al acabar el procedimiento concursal, se llegue a la conclusión de que el deudor no tiene más dinero para poder pagar.
  2. La segunda condición es que el deudor ha de ser de buena fe, o sea, que se establecen una serie de controles y requisitos para eludir maniobras de fraude en el momento de solicitar la liberación de las deudas.

En un lenguaje fácil, podemos decir que se trata de que las personas con deudas que no pueden encarar el pago puedan hacer algo afín a lo que hacen las compañías cuando entran en concurso de acreedores:

Se establece un mecanismo para repartir todo el patrimonio entre los acreedores y una vez hecha la liquidación, la deuda que quedara todavía pendiente, queda saldada.

En el caso de personas con hipotecas que no pueden abonar, con este mecanismo de la Ley de Segunda Oportunidad se dejará que salden la totalidad de la deuda hipotecaria con la entrega de la residencia, si bien el valor de mercado de la residencia no sea suficiente para cubrir el cien por ciento de la deuda pendiente.

La ley de Segunda Oportunidad ¿es la única opción alternativa a la que se pueden acoger las personas con deudas hipotecarias en situación más vulnerable?

No, hay otra alternativa, que es acogerse al llamado “Código de buenas prácticas bancarias” cuyos requisitos eran muy rigurosos y que asimismo ha rebajado la legislación últimamente aprobada.

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