Condiciones que debes cumplir para solicitar una nueva hipoteca
En primer lugar y más esencial es haber recuperado la estabilidad económica anterior a la deuda y para ello es fundamental poder demostrar este hecho a tu entidad bancaria.
¿Cómo debo mostrar al banco que estoy capacitado para pagar una nueva hipoteca?
➔Tener ingresos que puedan cubrir las cuotas del préstamo hipotecario
En España, se recomienda no dedicar más del 35% de tus ingresos al pago de deudas, puesto que esta cifra te da suficiente margen en caso de que tus ingresos disminuyeran. En el caso que no pudieras hacer frente a este porcentaje, se recomienda alargar el plazo del préstamo o buscar una vivienda más asequible. Esta es una de las condiciones más importantes a tener en cuenta cuando se quiere pedir de nuevo una hipoteca.
➔Disponer de ingresos estables y recurrentes
Básicamente debes entregar a tu banco toda la documentación que demuestre que tienes un trabajo estable, como por ejemplo: la declaración del IRPF del último ejercicio fiscal, las dos últimas nóminas, informe de vida laboral…
➔Ahorros para poder pagar el 30% de la hipoteca
Para poder comprar esta nueva vivienda necesitarás tener un dinero ahorrado, en este caso el 20% que representa el valor de la casa (lo darás como entrada) y el 10% extra para poder hacer frente a los impuestos de compraventa y otros gastos.
➔La edad
Si quieres pedir una nueva hipoteca, debes saber que la edad también es un requisito para poder solicitarla. Lo básico es que no puedes superar los 75 años de edad una vez finalizado el préstamo. Depende de la edad, no podrás endeudarte más de X años. En tu caso, hay que señalar que has hecho uso de la dación en pago y por ello se genera un entorno de negociación con tu banco. También, algunas veces se puede finalizar el acuerdo entre partes para la transferencia de la titularidad a la entidad bancaria, pero que el anterior titular pueda seguir viviendo a cambio de un alquiler social. Por lo contrario, no es la forma más habitual.
¿Qué dos formas existen para negociar la dación en pago con el banco?
1. Directamente con el banco
Esta fórmula consiste en un pacto entre la entidad hipotecaria y el titular del préstamo de la hipoteca. A veces, esta negociación puede venir incluida en el contrato de la hipoteca. No obstante, en España no es lo más usual y muy pocas veces los bancos lo permiten. En el caso que la cláusula no exista, se puede pactar con el banco la opción de ejecutar una dación en pago.
2. Código de buenas prácticas bancarias
El Código de Buenas Práctica es un conjunto de medidas que los bancos adheridos a él deben aplicar para reestructurar la deuda de los hipotecados con una situación económica vulnerable. En el caso que el banco prestatario se encuentre adherido al código de buenas prácticas bancarias, es posible acudir a este método para lograr la dación en pago. Es importante prestar atención a dos elementos:
- La mayoría de entidades bancarias españolas están asociadas a este código.
- Para poder conseguir la dación en pago por esta vía, se deberán cumplir ciertos requisitos.
Además, se debe mencionar que en caso de usar esta fórmula, el banco financiero no va a poder seguir con la ejecución hipotecaria, y los intereses de tardanza que se apliquen sobre los impagos, no pueden superar a los intereses hipotecarios más de un 2%. Asimismo, se debe entregar un gran volumen de documentos para poder seguir con la petición de dación en pago, como por ejemplo: documentos acreditativos, certificados de empadronamiento de todos los miembros familiares, escrituras de la vivienda, certificado de rentas…
Y ahora bien…. ¿Qué tipo de hipotecas puedo solicitar después de la dación en pago?
Como ya hemos mencionado anteriormente, cuando se ejecuta una dación en pago se elimina toda la deuda hipotecaria, es decir, ya no se aparece como deudor de un préstamo hipotecario. A favor de este, no queda ningún tipo de registro que muestre la realización de esta operación a diferencia de los registros de morosidad.
Entonces, si la economía familiar recupera su estabilidad habitual, podrá pedir sin ningún problema una nueva hipoteca de cualquier tipo. Obviamente, deberán cumplir las condiciones citadas anteriormente. No obstante, debes saber que si se solicita la nueva hipoteca en el banco donde realizaste la dación en pago, es probable que sí lo tengan en cuenta.
En definitiva, si has saldado tu deuda y no cuentas con ninguna más, podrás efectuar la solicitud de cualquier tipo de hipoteca aunque hayas hecho previamente una dación en pago.
