Si tu hipoteca te ahoga, esto es lo que sí funciona:
Las subidas de tipos y los imprevistos han dejado a muchas familias con una duda urgente: ¿se puede negociar una hipoteca con el banco y evitar una ejecución hipotecaria?
La respuesta, en 2025, es sí. Pero no se trata de suerte, sino de estrategia, conocimiento y comunicación clara.
Negociar con el banco no es rendirse: es tomar el control antes de que lo haga el juzgado.
- Reestructurar la deuda: novación, carencias, ampliación de plazo o cambio a tipo fijo.
- Acogerse al Código de Buenas Prácticas si cumples requisitos de vulnerabilidad.
- Defenderte jurídicamente ante umbrales legales no cumplidos o cláusulas abusivas.
Si recibes notificaciones o temes la ejecución, podemos ayudarte a frenarla a tiempo.
En 24 horas tendrás una respuesta clara y personalizada.
Antes de hablar con el banco: tu “kit de negociación hipotecaria”
No puedes negociar con el banco la hipoteca desde la improvisación. En 2025, las entidades valoran tres cosas:
Checklist de Preparación para el Banco
Antes de solicitar nada, asegúrate de cumplir con los tres requisitos fundamentales:
- Que demuestres voluntad de pago.
- Que lleves los documentos en regla.
- Y que tu propuesta sea viable y clara.
Prepárate con esto:
- Ingresos netos, gastos fijos, otros préstamos y cargas familiares.
- Justificante de desempleo, ERTE o caída de facturación si eres autónomo.
- Una propuesta concreta: qué cuota puedes pagar, durante cuánto tiempo y qué pides (carencia, ampliación de plazo, cambio de tipo).
Llega con argumentos, no con excusas. Los bancos hoy tienen protocolos internos basados en el Código de Buenas Prácticas, y si ven coherencia, abren la puerta.
Estrategias que hoy sí cierran acuerdos
1. Novación: cómo negociar con el banco la hipoteca para reducir la cuota
Puedes negociar con el banco una deuda hipotecaria y ajustar las condiciones para ampliar el plazo, solicitar carencia temporal, o pasar a tipo fijo o mixto.
Es la vía más rápida y la que menos costes tiene.
Negocia con datos, solicita simulaciones y revisa bien la TAE final.
2. Reestructuración bajo el Código de Buenas Prácticas
Si estás en vulnerabilidad, tu banco debe ofrecerte medidas concretas.
Primero, una reestructuración; si no basta, una quita; y si aún no puedes asumir la carga, una dación en pago o incluso alquiler social.
Este sistema sigue vigente y se ha reforzado con nuevas directrices en 2025. Traducción práctica: hoy hay más margen de alivio que hace unos años.
3. Dación en pago (cuando no hay otra salida)
La dación en pago te permite entregar la vivienda a cambio de cancelar la deuda.
No es automática, pero si cumples con los criterios de vulnerabilidad y has intentado previamente una reestructuración, puedes solicitarla dentro del CBP.
Hazlo con acompañamiento legal. Un paso mal dado puede dejarte sin casa… y con deuda.
Cómo parar una ejecución hipotecaria y ganar tiempo legal
Aunque parezca tarde, todavía hay margen legal para actuar.
Las claves en 2025 son:
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Revisar cláusulas abusivas (vencimiento anticipado, intereses, gastos).
Tu contrato debe ser examinado por un abogado especialista. Elementos como el **Vencimiento Anticipado**, los **Intereses de Demora** excesivos o los **Gastos de Formalización** pueden ser impugnados.
-
Verificar si se cumple el umbral legal de impagos exigido por la Ley 5/2019 de Contratos de Crédito Inmobiliario:
El banco no puede ejecutar por uno o dos impagos, sino por más de 12 cuotas o un 3 % del capital en la primera mitad del préstamo.
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Interponer un incidente extraordinario de oposición (si te han notificado judicialmente).
Si la ejecución ya está en marcha, hay plazos y trámites concretos para paralizar el proceso o conseguir la nulidad por defectos de forma.
¡Atención! Plazos fatales en la ejecución
Una vez notificada la demanda de ejecución hipotecaria, tienes **10 días hábiles** para personarte y oponerte. Si dejas pasar este plazo, pierdes tu principal baza de defensa legal. No lo demore ni un día.
Cómo negociar una hipoteca con el banco paso a paso
Para negociar una hipoteca con el banco, ya sea para evitar el impago o la ejecución, sigue esta hoja de ruta:
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01 Contacto y Documentación
Reúne tu «kit de negociación» (ingresos, gastos, motivo del impago) y pide cita con tu gestor. Presenta una solicitud formal de reestructuración o dación en pago por escrito.
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02 Evaluación del Banco (CBP)
El banco tiene 15 días para estudiar tu caso. Si cumples los umbrales de vulnerabilidad, debe adherirse al Código de Buenas Prácticas y presentarte una propuesta de reestructuración.
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03 Negociación y Propuesta Alternativa
Si no cumples los umbrales o si la reestructuración no es viable, negocia una opción intermedia: quita parcial, dación en pago con alquiler social, o simplemente una ampliación de plazo o carencia.
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04 Defensa Legal o Notario
Si el banco se niega o la propuesta es inasumible, busca ayuda legal de inmediato. Si hay acuerdo, formalízalo ante notario para darle validez jurídica.
Preguntas frecuentes sobre la negociación hipotecaria
¿Qué pasa si el banco rechaza mi propuesta de negociación?
Si el banco rechaza tu propuesta, debe hacerlo por escrito, justificando su decisión. Si estás bajo el Código de Buenas Prácticas y te niegan la reestructuración, puedes recurrir al Banco de España o al Mecanismo de Segunda Oportunidad si tu insolvencia es inminente. La negativa puede ser un motivo para un abogado para un juicio.
¿Puedo conseguir una dación en pago sin ser vulnerable?
Es difícil. La dación en pago suele estar reservada a familias en el umbral de vulnerabilidad. No obstante, si el valor de la vivienda es inferior a la deuda restante, algunos bancos pueden aceptarla por una cuestión de agilizar el proceso y evitar los costes de un juicio de ejecución.
¿Cómo me protege la Ley de Segunda Oportunidad?
La Ley de Segunda Oportunidad (LSO) te protege permitiendo la cancelación (Exoneración del Pasivo Insatisfecho o EPI) de la parte de la deuda que quede pendiente después de la ejecución hipotecaria o dación en pago. Es decir, aunque te quiten la casa, no te queda la deuda de por vida. Es el escudo más potente.
Resumen y siguiente paso
Negociar una ejecución hipotecaria es un proceso que requiere preparación y estrategia. No esperes a la notificación del juzgado.
Si ya has intentado negociar sin éxito o si la situación se ha vuelto insostenible, tu mejor baza es la Ley de Segunda Oportunidad o la oposición legal basada en cláusulas abusivas.
Si buscas parar una ejecución, la vía judicial y la LSO son las herramientas más efectivas. No se trata de suerte, sino de tener un plan legal sólido.
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